Урядовий контактний центр

Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).
(Стаття 102-1 Земельного кодексу України № 2768-III від 25 жовтня 2001 року; Глава 33 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року).

Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Він вигідний і зручний тим, що коли власник землі не бажає втрачати право власності на землю, але й сам не має можливості обробляти її, то в такому разі він може передати її в довгострокове користування іншим особам на підставі речового права.

Право емфітевзису є речовим правом на нерухоме майно, похідним від права власності, яке підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” № 1952-IV від 1 липня 2004 року.

Сторонами Договору є Власник земельної ділянки з одного боку та Землекористувач, а саме фізична або юридична особа з іншого боку. Саме одна із цих сторін і буде заявником під час проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення даного виду іншого речового права.
Під час підписання договору державний реєстратор повинен перевірити підписантів вказаного договору на наявність необхідного обсягу цивільної дієздатності та правоздатності. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи – іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.
Об’єкт емфітевтичного права є земельна ділянка, а якщо бути точнішим її кадастровий номер, площа та місце розташування з обов’язковою вказівкою цільового призначення, бо саме земельна ділянка сільськогосподарського призначення може передаватися в користування за договором.

Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі.
(Стаття 102-1 Земельного кодексу України № 2768-III від 25 жовтня 2001 року; Глава 34 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року).

Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою:

Для сільськогосподарських потреб (стаття 407 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року (емфітевзис):
Встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім земельних ділянок, які перебувають в оренді.
Право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і не може перевищувати 50 років (стаття 408 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року).

Для забудови (стаття 413 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року (суперфіцій):
Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.
Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування (за заповітом).
Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Право може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.
Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

Права та обов’язки власника земельної ділянки:

Наданої у користування для сільськогосподарських потреб:
1. Має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.
2. Має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором (договір може бути як оплатним так і безоплатним).
3. Зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Наданої для забудови:
1. Має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
2. Має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.
Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За цим договором власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 Земельного кодексу України № 2768-III від 25 жовтня 2001 року).

Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею.

При продажу права користування землею користувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним. При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування. Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі. Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором.

Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року). Тобто власник земельної ділянки передає ділянку чи її частину в користування фізичній чи юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд чи будівель безплатно або за обумовлену плату.

Суперфіцій може бути встановлено законом, договором або заповітом на визначений або невизначений строк.

Земельна ділянка, передана у суперфіцій, може бути використана лише для забудови.

Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.

Права та обов’язки сторін:
Користувач земельної ділянки зобов’язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності (стаття 415 Цивільного кодексу України № 435-IV від 16 січня 2003 року).

Має право:
користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.
власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Зобов’язаний:
використовувати землю відповідно до її цільового призначення,
підвищувати її родючість,
застосовувати природоохоронні технології виробництва,
утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Земельний кодекс України № 2768-III від 25 жовтня 2001 року.
Стаття 102-1. Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.
1. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.

4. Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору.

Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису.

Договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

5. Право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім випадків переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок, інші будівлі та споруди) або у разі, коли право емфітевзису, суперфіцію було набуто землекористувачем на земельних торгах.

6. Строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

7. Плата за користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладених на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.

8. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

За домовленістю сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови можуть бути посвідчені нотаріально.

Власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

9. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

3-1) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;

5) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства);

6) за згодою сторін договору емфітевзису, суперфіцію.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що перебуває у заставі (іпотеці), може бути припинено з підстави, визначеної пунктом 6 цієї частини, лише за згодою заставодержателя (іпотекодержателя).

10. Припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав, визначених у пункті 3-1 частини шостої цієї статті, здійснюється за правилами, встановленими статтею 32-1 Закону України “Про оренду землі”.

11. Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису для вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) та належно виконує свої обов’язки за договором, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору емфітевзису щодо цієї земельної ділянки для вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) на новий строк. Реалізація цього права здійснюється за правилами, встановленими статтею 33 Закону України “Про оренду землі”.

Підстави припинення:
Цивільноий кодекс України № 435-IV від 16 січня 2003 року.
Стаття 412. Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
1. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2) спливу строку, на який було надано право користування;
3) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.
2. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Стаття 416. Припинення права користування земельною ділянкою для забудови.
1. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2) спливу строку права користування;
3) відмови землекористувача від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція.